Thị trường BĐS sẽ về đâu?

Nay Chang dạo qua một loạt các diễn đàn bất động sản thì thấy nhiều nhà đầu tư lẫn sales bất động sản đang chia sẻ rôm rả kinh nghiệm đầu tư bất động sản. 

Phần lớn nhà đầu tư đang thi nhau bán cắt lỗ nhưng cũng có nhà đầu tư đang băn khoăn có nên tham gia thị trường vào thời điểm này không?

Sales thì đương nhiên họ muốn bán được hàng vì hoa hồng là nguồn thu nhập chủ yếu của họ nên dù biết rủi ro lẫn không có kinh nghiệm thì họ vẫn khuyến khích khách mua.

Lĩnh vực đầu tư khá thú vị, nên việc chia sẻ kiến thức là thú vui của Chang. Chang tốt nghiệp trường RMIT tại Singapore chuyên ngành Tài chính, tham gia chứng khoán Sing từ năm 23 tuổi, tham gia đầu tư BĐS VN từ năm 2015.  Bằng kinh nghiệm thực chiến + chút vốn kiến thức của mình, Chang chia sẻ với những ai mới bắt đầu tìm hiểu đầu tư BĐS những kỹ năng phân tích để tránh những rủi ro không đáng có.

Đối với thị trường tài chính, để đảm bảo đầu tư có lợi nhuận thì phải biết đón đầu chu kỳ tăng trưởng và bán ở gần đỉnh của chu kỳ. Còn mua vào ở chu kỳ cuối tăng trưởng thì ngồi tàu lượn cũng té cả ph*** nếu mình không đủ tiền để cầm cự.

Có thể thấy từ năm 2014 là khởi nguồn của một chu kỳ tăng trưởng bất động sản sau giai đoạn suy thoái kinh tế vào năm 2012 (TT bất động sản đóng băng từ năm 2008) – Xem ảnh biểu đồ.

Những người mua bđs vào năm 2014 có thể mua đc bất động sản với giá đã rớt sâu 50% -70% so với giá đỉnh của năm 2007 ( tức là những người mua bđs cuối năm 2007 mà bán vào năm 2014 thì bán lỗ 50% -70%). 

Năm 2017 có thể được xem là đợt lập đỉnh đầu tiên cuả TT BĐS tính từ năm 2014 ( số 1). Sau đó thị trường đi vào trầm cảm cho đến cuối năm 2019 (số 2).

Nên nhớ việc đẩy giá thị trường tài chính đều do các tay to thao túng mà ở đây là các tập đoàn lớn và sales chỉ là công cụ của họ.

Sau Covid, với luận điểm rằng thị trường lạm phát thì tiền sẽ mất giá, đầu tư vào bất động sản là kênh giữ tiền tốt nhất, cho nên từ năm 2020 đến đầu năm 2022 (số 3) các tay to đã đẩy giá bất động sản kịch khung mà theo Chang đánh giá là đã đến mức khó có thể chịu đựng đc nữa của người đầu tư.

Tính theo chu kỳ thì năm 2022 là tròn 10 năm kể từ đợt suy thoái kinh tế năm 2012. Năm 2022 cũng là năm đánh dấu kinh tế thế giới bước vào suy thoái, tỉ lệ lạm phát gia tăng khủng khiếp, chỉ số CPI giảm do vật giá tiêu dùng tăng. Báo hiệu những năm sau sẽ đầy sóng gió cho các doanh nghiệp. 

Nói đến đây thì các bạn hiểu, khi doanh nghiệp gặp khó khăn thì lương của các bạn cũng bị bóp lại, tiền ít đi thì lấy gì mà đầu tư.

Nhìn về kinh tế vĩ mô thì nhà nước đang siết tín dụng, siết phân lô bán nền. Nói chung BĐS khó thấy cửa sáng cho các anh chị sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư.

Phân tích đến đây, những anh chị mới tập tọng đầu tư  đã thấy mình ĐANG ĐẦU TƯ VÀO THỜI ĐIỂM NÀO CỦA SÓNG BẤT ĐỘNG SẢN CHƯA? Đang trên đỉnh sóng đấy! Mua vào thời điểm này là è cổ ra mà cõng thay rủi ro cho người khác.

Lên đỉnh thì sẽ phải xuống đỉnh. Đó là quy luật của thị trường tài chính. Nhìn sang Chứng khoán để biết, thị trường chứng khoán thường đi trước BĐS từ 3 đến 6 tháng. 

Thị trường BĐS thường đóng băng từ 5-7 năm. Giá trị bất động sản sẽ được reset lại như thị trường chứng khoán. Khả năng phục hồi thì tùy vào nền kinh tế.

THỊ TRƯỜNG BĐS VỀ ĐÂU?

Theo kỹ thuật đếm sóng Elliott, hiện nay thị trường BĐS đang đi sóng số 4 tức là sóng giảm. Theo kiến thức về Elliott, nếu giá của sóng 2 đi ngang thì sóng 4 sẽ rớt rất sâu (giá của giai đoạn 2017 -2019 đi ngang) nên theo Chang chu kỳ giảm này sẽ khá sâu.

Theo dữ liệu thống kê cho thấy sức mua BĐS từ đầu năm 2022 đã giảm đi đáng kể, kết hợp với đánh giá kinh tế vĩ mô thì đúng là thị trường BĐS đang rơi.

Vậy thị trường sẽ rơi về đâu và trong mấy năm nữa thì Chang không biết😅 vì còn tùy vào sức bật cả nền kinh tế. Nhưng khả năng thị trường không thể quay lại trước năm 2025. 

Vậy nên ai đang đầu tư bằng tiền túi, không cần đòn bẩy tài chính và có thể chịu đựng được giá bđs mất giá trong thời gian trên 3 năm thì có thể giữ. Còn dùng đòn bẩy á? Chuẩn bị tinh thần cày cuốc trả lãi ngân hàng sấp mặt.

Thị trường sẽ còn một đợt tăng trưởng lập đỉnh nữa tương đương với bước sóng số 5 và sau đó MỚI CHÍNH THỨC RƠI VỀ THỜI KỲ ĐỒ ĐÁ. 

DỰ ĐOÁN VÀO NĂM 2028 -2030.

GIAI ĐOẠN NÀY CHẮC CHẮN THẾ GIỚI SẼ PHẢI CÓ MỘT SỰ KIỆN  LỚN NÀO ĐÓ RÚNG ĐỘNG THAY ĐỔI HOÀN TOÀN CUỘC SỐNG. 

Ai theo thuyết âm miu thì thử tưởng tượng xem, chứ Chang còn yêu đời lắm 😭

P/S: Những ai sỉ vả Chang ở bài viết trên Cộng đồng này cách đây 3 năm chắc giờ mắt đã sáng ra rồi đấy 😹

Nguồn: Chang Ng